{"id":287,"date":"2017-12-26T22:45:16","date_gmt":"2017-12-26T22:45:16","guid":{"rendered":"http:\/\/spitze-beraten.de\/?p=287"},"modified":"2017-12-26T22:45:16","modified_gmt":"2017-12-26T22:45:16","slug":"immer-probleme-mit-nebenkostenabrechnungen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/spitzeberaten.de\/?p=287","title":{"rendered":"Immer Probleme mit Nebenkostenabrechnungen"},"content":{"rendered":"

Probleme mit Nebenkostenabrechnungen<\/strong><\/h3>\n

Ich habe noch keine 100% korrekte Nebenkostenabrechnung gesehen, \u00fcber die sich nicht zumindest im Ansatz streiten lie\u00dfe. In den letzten 25 Jahren habe ich sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite etliche Nebenkostenabrechnungen gepr\u00fcft und dabei bis zu 6-stellige Euro-Differenzen aufgedeckt (siehe auch die \u00e4hnlichen Erfahrungen eines Sachverst\u00e4ndigen unter http:\/\/www.mietnebenkosten.com<\/a>).
\nHier aus meiner Erfahrung die am h\u00e4ufigsten vorkommenden Probleme<\/strong>:<\/p>\n

– Hausmeister<\/h4>\n

Der Hausmeister oder Hauswart hat oft vielf\u00e4ltige Aufgaben. Meistens werden von seiner Gesamtt\u00e4tigkeit nicht nur umlagef\u00e4hige Kosten (wie Kontroll-, Reinigungs-, Pflege- und Bedient\u00e4tigkeiten) abgedeckt. Man sollte deshalb den Preis und Umfang seiner T\u00e4tigkeiten vertraglich sauber regeln und im Vertrag nur umlagef\u00e4hige T\u00e4tigkeiten auff\u00fchren. Bis zu 0,50 EUR pro qm d\u00fcrften als Kosten kein Problem darstellen. Separat kann man dann noch einen weiteren Vertrag \u00fcber nicht umlagef\u00e4hige T\u00e4tigkeiten vereinbaren – selbstverst\u00e4ndlich mit einem separaten Preis. Schwer angreifbar d\u00fcrfte es sein, wenn dieser sehr niedrig bemessen ist.<\/p>\n

– Doppelte Abrechnung<\/h4>\n

Vielfach werden Positionen unzul\u00e4ssig doppelt abgerechnet, z.B. wenn ein Hausmeister die Gartenpflege mit \u00fcbernimmt, aber gleichzeitig G\u00e4rtnerkosten umgelegt werden sollen.<\/p>\n

– Heizkosten<\/h4>\n

Falls der Mieter nicht direkt mit dem Versorger abrechnet (z.B. die Regel bei Gasthermen in Etagenwohnungen), m\u00fcssen die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung<\/a> umgelegt werden. Daf\u00fcr wird h\u00e4ufig ein erfahrener Dienstleister beauftragt. Der liest dann gleichzeitig die Werte der Verbrauchserfassungsger\u00e4te ab. Die Fl\u00e4chendaten werden ihm vom Eigent\u00fcmer gemeldet und in der Regel nicht \u00fcberpr\u00fcft. Vertrauen Sie nicht allein dem professionellen Schein dieser Abrechnungen, sondern plausibilisieren Sie zun\u00e4chst, indem Sie die Kosten mit dem Vorjahr oder mit \u00e4hnlich gro\u00dfen Wohnungen in vergleichbaren H\u00e4usern vergleichen und pr\u00fcfen Sie, ob sich der angegebene Verbrauch alleine auf ihre Mietfl\u00e4chen bezieht.
\nProblematisch wird es h\u00e4ufig bei gemischt genutzten Geb\u00e4uden, das hei\u00dft, wo es Wohnungen und gewerblich genutzte Bereiche gibt. Wenn Sie in einem solchen Objekt wohnen und nach Heizkostenverordnung abgerechnet wird, sollten Sie besonders sensibel sein. So gibt es eventuell eine unterschiedliche Kellernutzung, unterschiedliche Raumh\u00f6hen, fehlende oder fehlerhafte Vorverteilungen.<\/p>\n

Heizkostenverordnung<\/h5>\n

Laut Heizkostenverordnung sind mindestens 50% und h\u00f6chstens 70% der Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage nach erfasstem Verbrauch abzurechnen. Der Rest muss nach Wohn-\/Nutzfl\u00e4che aufgeteilt werden. Dies ist den Fixkosten einer solchen Anlage geschuldet, bei denen es nicht auf den Verbrauch ankommt.
\nFalls sich der Vermieter daran nicht h\u00e4lt oder die Heizkostenabrechnung aus anderen Gr\u00fcnden nicht ordnungsgem\u00e4\u00df ist, darf der Mieter \u00fcbrigens 15 % der Heizkosten pauschal in Abzug bringen.<\/p>\n

– Aufteilungsschl\u00fcssel<\/h4>\n

Die h\u00e4ufigsten Aufteilungsschl\u00fcssel sind die qm-Zahl und die Anzahl der Wohneinheiten. Auch die Personenzahl wird h\u00e4ufig verwandt. Immer wieder trifft man bei Eigentumswohnungen die Aufteilung nach Eigentumsanteilen an. Selbstverst\u00e4ndlich wird Wasser h\u00e4ufig nach Verbrauch abgerechnet. Viele Schl\u00fcssel haben ihre Berechtigung, nur m\u00fcssen sie auch mietvertraglich vereinbart sein. Ansonsten greift die gesetzliche Regelung der Aufteilung nach qm Wohnfl\u00e4che. Grunds\u00e4tzlich kann es immer Ungerechtigkeiten und damit Diskussion geben. Am Besten f\u00e4hrt man als Vermieter bei den meisten Betriebskostenarten in der Regel mit der Umlage nach qm Wohnfl\u00e4che, die nur einmal ermittelt bzw. festgelegt werden muss. Bei unterschiedlichen Raumh\u00f6hen sollte allerdings nach Volumen abgerechnet werden, um die Vergleichbarkeit herzustellen.<\/p>\n

Vorsicht sollten Sie als Mieter walten lassen, wenn Schl\u00fcssel einfach von Jahr zu Jahr ver\u00e4ndert werden. Ich kann mich an ein Objekt erinnern, das j\u00e4hrlich gr\u00f6\u00dfer und wieder kleiner wurde. Mal wurden Fl\u00e4chen hinzugerechnet, weil sie zus\u00e4tzlich vermietet wurden. Sp\u00e4ter blieben sie unvermietet und wurden wieder entfernt. Das geht nat\u00fcrlich nicht. Es wird aber von einigen Vermietern versucht, so den Leerstand – also sich selbst – nicht mit Nebenkosten zu belasten.
\nVorsicht als Vermieter bei der Umlage nach Personen. Als Vermieter m\u00fcssen Sie dann genau nachhalten, wie viele Personen jeweils dort wohnen und bei Geburten, Sterbef\u00e4llen oder normalen Mieterwechseln kompliziert die jeweiligen Personenmonate berechnen.<\/p>\n

– Verwaltungskosten<\/h4>\n

Verwaltungskosten haben bei Wohnungsvermietung in der Betriebskostenabrechnung nichts zu suchen. Die meisten WEG Verwalter teilen deshalb die Kosten auch auf in Betriebskosten, die auf den Mieter umlegbar sind und in Kosten, die vom Eigent\u00fcmer zu tragen sind. Wichtig: manche Vermieter von Eigentumswohnungen vergessen deshalb die Grundsteuer umzulegen, die direkt dem Vermieter berechnet wird und deshalb in der Aufstellung des WEG-Verwalters nicht auftaucht.<\/p>\n

– Wartungen und Instandhaltungen<\/h4>\n

Bei Instandhaltungskosten kommt es auf die Gestaltung des Mietvertrages an. In der Regel tr\u00e4gt der Vermieter die Instandhaltungskosten, es handelt sich jedenfalls nicht um Betriebskosten. Der Vermieter kann aber im Mietvertrag Sch\u00f6nheits- und Kleinreparaturen wirksam auf den Mieter \u00fcbertragen.
\nWartungskosten sind in der Regel vom Mieter zu tragen. Ein Problem stellt h\u00e4ufig der Aufzug dar. Hier werden gerne Vollwartungsvertr\u00e4ge abgeschlossen, die – ohne dass dies aus dem Namen erkenntlich wird – gar keine reinen Wartungsvertr\u00e4ge sind, und zumindest zum Gro\u00dfteil Instandhaltung enthalten. Klar, dass die Kosten der Vertr\u00e4ge deshalb nur zu einem Bruchteil auf den Mieter umgelegt werden k\u00f6nnen.
\nAber auch andere Rechnungen zu anderen Wartungsarbeiten k\u00f6nnen Instandhaltungsanteile beinhalten. Dann m\u00fcssten die nicht umlagef\u00e4higen Anteile herausgerechnet werden, die \u00fcber Pflege, Erhaltung und Kontrolle hinausgehen. Es gibt allerdings einige Grauzonen.<\/p>\n

– Belege<\/h4>\n

Insgesamt kann es daher bei Auff\u00e4lligkeiten f\u00fcr Mieter ratsam sein, Belege und Vertr\u00e4ge beim Vermieter einzusehen bzw. sich Kopien von den Belegen und Vertr\u00e4gen zeigen zu lassen. Es geht nicht darum, b\u00f6se Absicht zu unterstellen. Viele Vermieter kennen sich selbst nicht besser aus und Fehler kommen \u00fcberall vor. Der Vermieter darf dem Mieter die Belegkopien \u00fcbrigens in Rechnung stellen. Bis zu 50 Cent pro Kopie d\u00fcrften daf\u00fcr gerechtfertigt sein. Originalbelege m\u00fcssen Sie nicht versenden. Der Mieter hat \u00fcbrigens nur eine Wahl zwischen Einsicht oder Zusendung von Kopien.<\/p>\n

Res\u00fcmee
\n<\/u><\/strong><\/h3>\n

Letztlich kommt es auf ein faires Verh\u00e4ltnis zwischen Mieter und Vermieter an. Dann werden beide Seiten zufrieden sein.<\/p>\n

Vermieter<\/h4>\n

Als Vermieter<\/a> kann man das f\u00f6rdern, indem man Abrechnungen z.B. pers\u00f6nlich \u00fcberbringt und – wichtig – gut erkl\u00e4rt, vor allem wenn Ver\u00e4nderungen eingetreten oder h\u00f6here Nachzahlungen zu leisten sind. Vertrauenserweckend ist es auch, wenn man als Vermieter die Mieth\u00f6he nicht total ausreizt und die Nebenkostenvorauszahlungen von Vorneherein realistisch ansetzt, so dass der Mieter in der Regel R\u00fcckzahlungen erh\u00e4lt und nicht hohe Nachzahlungen leisten muss.<\/p>\n

Mieter<\/h4>\n

Als Mieter sollte man bei schwerwiegenden Fehlern oder relevanten eindeutigen Sachverhalten einer Benachteiligung einschreiten, ansonsten sollte man auf die Gesamtzufriedenheit schauen. Wer sich zu pingelig anstellt, wird auch demn\u00e4chst vom Vermieter pingelig behandelt werden.
\nBei Meinungsverschiedenheiten habe ich in meiner beruflichen T\u00e4tigkeit als professioneller Mieter immer den Weg eines Vergleiches gesucht und so ohne gerichtlichen Streit erhebliche Kosten eingespart; wobei man auch konstatieren muss, dass gerade im gewerblichen Bereich Nebenkostenabrechnungen h\u00e4ufiger – ich denke manchmal sogar bewusst – zu Lasten der Mieter ausgelegt sind und ein nicht zimperliches Einschreiten notwendig machen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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