10 Fallen beim Immobilienkauf

Fallen, vor denen man sich beim Immobilienkauf in Acht nehmen muss

– Grunderwerbsteuer einkalkulieren

In manchen Bundesländern muss man mittlerweile bis zu 6,5 % des Kaufpreises zusätzlich an Grunderwerbsteuer an den Fiskus zahlen.
Vorsicht: Grunderwerbsteuer nicht mit der Grundsteuer verwechseln!. Die Grundsteuer fällt nach dem Kauf zusätzlich jedes Jahr an, kann aber bei Vermietung in der Regel auf die Mieter umgelegt werden.

Aber mal schauen, was die Politik demnächst ändert: die FDP hatte in ihrem Wahlprogramm 2017 eine Herabsetzung der Grunderwerbsteuer bzw. einen Freibetrag für private Erwerber stehen. Also vielleicht noch ein wenig warten bis die Regierung ein entsprechendes Gesetz erlassen hat.

– Maklerhonorar nicht unterschätzen

Makler verdienen meist mehrfach am Verkauf einer Immobilie. Die Honorare liegen in der Regel zwischen 2,38 % und 5,95 %. Die krummen Zahlen hinter dem Komma rühren von der Umsatzsteuer her, die aktuell 19 % beträgt. Den Rest steckt sich aber der Makler ein.

Achtung: Sie müssen aber nicht meinen, dass Käufer und Verkäufer sich diese Provision teilen, nein der Makler holt sich meist beim Verkäufer auch noch einmal den gleichen Betrag.

– Rechtsstreitigkeiten

Wenn die Eigentümergemeinschaft sich untereinander oder mit dem Verwalter oder anderen im Rechtsstreit befindet, kommt dabei meist nichts Sinnvolles heraus. Sie können daran in der Regel nichts ändern, aber müssen die Rechtskosten mittragen.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die Sie selbst nutzen wollen, sich aber noch ein Mieter in der Immobilie befindet, der nicht weichen will, dann gibt es mitunter auch böse Überraschungen: etwa Mieter, denen es in Abwägung der Interessen nicht zumutbar ist, auszuziehen. Im Zweifel müssen Sie längere und vor allem stressige Prozesse führen.
Sie sollten sich unbedingt vorher fragen, ob Sie das durchstehen wollen.

– fehlende Baugenehmigung

Bitte immer kontrollieren, ob die Immobilie auch so gebaut worden ist, wie sie laut Baugenehmigung gebaut werden sollte. Scheuen Sie daher auch nicht den Gang zum Bauamt. Ansonsten kann man böse Überraschungen erleben. Dann müssen nicht genehmigte Gebäudeteile stillgelegt oder sogar abgerissen werden. Beliebt sind auch „schwarze“ Dachausbauten. Wenn das irgendwann heraus kommt, spätestens dann, wenn Sie die Immobilie selbst wieder verkaufen wollen, sind Sie der Gelackmeierte.

– falsche Flächenangaben

Bei keiner Angabe wird so oft geschwindelt wie bei den qm-Angaben in den Makleranzeigen. Da wird an jeder Ecke gemogelt, um noch ein paar qm hinzuzubekommen, damit der häufig herangezogene qm-Preis nicht zu hoch ausfällt.
Daher am Besten die qm-Angaben mit den zur Baugenehmigung eingereichten Angaben vergleichen.

– Baumängel

Selbst bei neuen Immobilien kommen Baumängel vor. Bei Neubauten ist es sogar meist ärgerlicher, weil Sie (noch) nicht mit Mängeln gerechnet haben. Es müssen dann Prozesse mit Bauunternehmern oder Architekten geführt werden, bei denen nicht vorher feststeht, ob Sie zu 100% Ihre Ansprüche durchsetzen können.
Bei älteren Immobilien können Sie sich die meisten vorhandenen Mängel immerhin vorher anschauen. Mieter und Nachbarn können nach Mängeln befragt werden. Aber es gibt natürlich auch versteckte Mängel. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, sollten Sie sich bei einer Gebrauchtimmobilie das Objekt vorher mit einem Fachmann zusammen anschauen.

– Schimmel oder anderes Ungeziefer

Neben Schimmel gibt es u.a. noch Holzbock, Trockenfäule oder Hausschwamm. Aber auch Wespennester und Taubenschiss o.ä. können dem Immobilieneigentümer Ungemach zufügen.

– Miethöhe

Es werden von den Maklern häufig qm-Preise genannt, die viel zu hoch sind, weil der gültige Mietspiegel sie gar nicht zulässt. Gehen Sie immer zunächst von den zuletzt tatsächlich erzielten Einnahmen aus. Dabei ist die Nettomiete oder Kaltmiete von der Bruttomiete zu unterscheiden. In Zeiten von Mietpreisbremse und Co. sind die Mieterhöhungen gedeckelt. Daher auf jeden Fall erkundigen, ob am Standort eine Mietpreisbremse gilt und Vergleichsmieten aus den Nachbarhäusern einholen, um eine realistische Einschätzung zu erhalten. Die meisten Städte bieten dazu einen kostenlosen Mietpreisrechner gemäß Mietspiegel an.
Schauen Sie dazu auch in den Mietvertrag, bzw. die Mietverträge. Bei älteren kann es vorkommen, dass nicht alle Nebenkosten im gewohnten Maße umgelegt werden können. Das reduziert letztlich die Nettomiete und es kommt zu unkalkulierten Mindereinnahmen.

– Bankunterlagen

Der Termin zur Zahlung des Kaufpreises rückt immer näher, aber die Bank benötigt immer noch neue Unterlagen, um das beantragte Darlehen auszahlen zu können. Beachten Sie: Die erste Checkliste, die Sie bei der Bank oder vom Vermittler erhalten, ist nicht immer vollständig. Oft sind Unterlagen gar nicht vollständig gemäß Checkliste zu beschaffen. Klären Sie alles frühzeitig.

– Finanzierung

Eigentlich ist es eine Binsenweisheit, dass man die finanziellen Dinge vor der Beurkundung des Kaufvertrages geregelt haben sollte. Das heißt, man hat das Eigenkapital sicher zusammen und eine Finanzierungszusage der Bank. Ich habe aber schon ganz andere Dinge erlebt. Verlassen Sie sich z.B. nicht auf Bekannte, die Ihnen den Kaufpreis nach dem Kauf bereitstellen wollen.
Besprechen Sie vor dem Notarvertrag ausführlich mit einem Bankberater Ihres Vertrauens die Finanzierung und klären Sie alle Ihre Fragen ab. Lassen Sie sich auf keine unbekannten Risiken ein.